Recientemente se nos ha planteado un supuesto en el que nuestro cliente nos hacía el siguiente planteamiento:

“Necesito saber qué plazo de arrendamiento me queda puesto que he de realizar una inversión en la nave (debido a un requerimiento municipal) y no tengo claro que pueda amortizar dicha inversión en la nave que actualmente ocupo”.

Por tanto, hoy hablamos del plazo del contrato del arrendamiento distinto de vivienda.

En primer lugar, tenemos que conocer que existe una regulación distinta dependiendo de si nos encontramos con un inmueble que se destina a vivienda que otro que se destina a otra actividad, como por ejemplo un local comercial o una nave industrial.

Los arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda de conformidad con los dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) se rigen de forma imperativa por los títulos I y IV y en todo lo demás por la voluntad de las partes; en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

La primera conclusión es la primacía de la voluntad de las partes para establecer las condiciones del contrato, a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, por lo que la duración del contrato será la que las partes establezcan libremente, sin que exista un plazo mínimo de duración.

Por tanto, arrendador y arrendatario son libres para pactar en el contrato tanto su duración como el desistimiento del mismo, y el plazo establecido será el acordado en el contrato de arrendamiento.

Cuestión importante no es sólo negociar una duración acorde con las perspectivas que tenemos de nuestro negocio, sino que también es parte fundamental pactar la posibilidad de desistimiento del contrato de forma unilateral fijando las oportunas indemnizaciones.

Si nos atenemos a la LAU, observamos que el desistimiento unilateral únicamente es contemplado para los arrendamientos de vivienda, sin que en ningún caso pueda extrapolarse esta regulación a los contratos distintos del uso de vivienda (local comercial, nave industrial, etc.).

La consecuencia de no incluir en el contrato la posibilidad de rescisión unilateral del contrato sería que el arrendador podría obligarte a cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, y por tanto la duración pactada.

Cuando representamos a arrendatarios de local de negocio o nave industrial, negociamos un plazo contractual largo, pero a su vez siempre incluimos una cláusula de rescisión unilateral pasado un periodo de obligado cumplimiento. En estos supuestos aseguramos el poder salir del contrato siempre que las cosas no vayan bien, pero en el caso contrario, y si queremos continuar tenemos pactado un periodo largo de arrendamiento en el que el arrendador no podrá rescindir el contrato ni elevar la renta.

En definitiva, y desde el punto de vista del arrendatario cuándo se siente a negociar la duración de un contrato de arrendamiento distinto del de vivienda le recomendamos que pueda pactar un duración larga (siempre que sea acorde con su actividad) y que como parte fundamental pacte una cláusula en la que pueda desistir unilateralmente del contrato sin contraprestación económica en contra.

 

José Ángel Fernández.

Socio Méntor Administración Patrimonio Inmobiliario